Técnicos do Ipuf questionam proposta sobre revisão do Plano Diretor de Florianópolis

Documento assinado por técnicos do Ipuf (Instituto do Planejamento Urbano de Florianópolis), ao qual a coluna teve acesso em primeira mão, questiona vários pontos da proposta de revisão do Plano Diretor elaborada pela prefeitura.

A análise foi encaminhada para apreciação do Ministério Público estadual, que judicializou o assunto e está discutindo com o município qual a melhor forma de realização das audiências públicas distritais.

São 25 páginas com considerações pontuais sobre as principais modificações sugeridas à lei municipal de planejamento urbano.

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Para eles, ficou “evidenciado que a proposta não se configura como adequação, mas alteração da estrutura urbana definida pelo Plano Diretor vigente” e que sob o ponto de vista da técnica urbanística, o projeto “não se coaduna com a estrutura física, ambiental e cultural do município”. Além disso, concluem que “a magnitude das alterações propostas, sem estudos completos que as justifiquem, se torna incompatível com a boa técnica urbanística e os princípios” do Plano.

No quesito “incentivos urbanísticos”, o grupo concluiu que “as propostas foram apresentadas sem os estudos técnicos que subsidiem tal tomada de decisão e que demonstrem quais serão os impactos da aplicação dos incentivos no território”. Dizem que “faltam parâmetros que confiram transparência nas regras estabelecidas para aplicação, uma vez que há casos em que não fica claro qual a contrapartida necessária e requisitos para ter direito ao uso dos incentivos propostos”.

“Adensar e verticalizar é a direção para Florianópolis”, diz urbanista

Os técnicos citam como exemplo o artigo 64-M, que diz que “a aplicação dos incentivos ficará limitada a critérios de localização derivados da caracterização do sistema viário”. Os critérios, no entanto, não são detalhados. “Deste modo, da maneira proposta, depreende-se que os incentivos se aplicariam em qualquer área da cidade”, registram.

É nesse trecho que a equipe fala sobre a ideia de adensamento, um dos pontos-chave do projeto da prefeitura: “A proposta de promover adensamento pode ser tecnicamente adequada se resultar em concentração populacional em locais estratégicos e condizentes com a infraestrutura urbana, a paisagem e a capacidade de suporte. Contudo, as alterações propostas não refletem esta concepção, tendo em vista que o adensamento construtivo é proposto de forma indiscriminada no território, da maneira como posto”.

A preocupação dos técnicos é que “locais já carentes de infraestrutura poderão sofrer com fortes aumentos de índices construtivos sem nenhuma contrapartida diretamente relacionada à melhoria das condições de infraestrutura urbana, melhoria da mobilidade urbana ou incremento de equipamentos comunitários e de lazer”. Segundo eles, as alterações – consideradas “substanciais em relação ao previsto na LCM 482/2014” -, precisam ser mais discutidas com as comunidades.

O documento aponta ainda que a proposta traz “consideráveis alterações nos limites de uso e ocupação aplicáveis em todos os seus parâmetros, notavelmente aquelas realizadas sobre gabarito de pavimentos, coeficientes de aproveitamento, altura máxima, taxa de ocupação e afastamentos”.

“Na análise dos novos parâmetros criados, verificou-se impossível calcular o total de potencial construtivo criado, pois não existem limitações aplicadas, salvo no caso da taxa de ocupação (limitada a um terço do máximo estabelecido). A minuta publicada não define os demais limites, pelo contrário, dispõe que para um mesmo empreendimento fica permitida a utilização de quantos incentivos forem necessários, acrescentando a estes todos os limites de ocupação necessários para sua efetivação (tais como: coeficiente de aproveitamento, gabarito, pavimentos)”, explicam.

As polêmicas que envolvem o Plano Diretor de Florianópolis

E complementam: “Outro ponto importante identificado é que além da substancial permissão de aumento de pavimentos em todos os zoneamentos do município, dada pela inclusão de uma série de novos incentivos, soma-se a esses o plano de cobertura com “taxa de ocupação livre” (Art. 64-N), e, em alguns casos, o estímulo ao uso de Pilotis (Art. 66-A), que resultam, na prática, em mais dois pavimentos, totalizando, em determinados casos, o incremento de dois para 10 pavimentos”.

Os técnicos pontuam também que “as alterações propostas impactam estruturalmente as grandes planícies, como o Rio Vermelho e o Campeche. Nestas áreas, essencialmente de ARP2.5, hoje são admitidas somente três residências por lote (Art. 103 e 104 da LCM 482/2014). Com a nova proposta, nestes mesmos imóveis passa-se a poder construir condomínios verticais com unidades ilimitadas, uma vez que outro parâmetro importante foi revogado: limite máximo de 200 de unidades residenciais por condomínio (Art. 117 da LCM 482/2014). Como resultado, espera-se um aumento do valor da terra, uma vez que este é inerente ao potencial construtivo dos imóveis e na minuta não foram criados mecanismos de proteção ou retenção aos valores imobiliários. De outra parte, tem-se ainda um incentivo aos condomínios em detrimento ao parcelamento do solo, o que impacta especialmente as regiões que carecem de áreas públicas. Além disso, ao permitir grandes condomínios com unidades ilimitadas, tem-se como resultado o expressivo aumento do potencial construtivo das áreas, e possíveis muros contínuos sem promover conexões viárias e interação com a cidade.”

Sobre a “gestão da política urbana”, o documento diz que a proposta prevê a retirada de diversas competências do instituto, “acarretando insegurança na aplicação do Plano Diretor e abrindo precedente temerário da possibilidade de dispensar a participação do Ipuf no planejamento urbano municipal”.

Os 11 profissionais – arquitetos, urbanistas e geógrafos – afirmam que “os técnicos da Diretoria de Planos e Análises Territoriais não participaram da elaboração da minuta em discussão”.

Os 11 profissionais – entre arquitetos, urbanistas e geógrafos – ressaltam, por exemplo, que “os técnicos da Diretoria de Planos e Análises Territoriais não participaram da elaboração da minuta do Plano Diretor atualmente em discussão” e que a análise é preliminar devido ao prazo exíguo e à complexidade do tema”.

O superintendente do Ipuf, Carlos Alvarenga, esclareceu que as audiências de 2016 e o texto de 2018 serviram de base para a proposta e que “ela foi construída principalmente pelas diretorias técnicas do Ipuf e organizadas com contribuições da procuradoria, SMDU, Floram e outras secretarias”.

Ele disse que neste momento estão sendo avaliadas “as primeiras 639 contribuições da consulta pública” e que espera a definição de um novo calendário de “ampla participação popular” sobre o Plano Diretor.