Moradias erguidas em encostas, em áreas de preservação ou regiões alagadiças. Loteamentos que não previram áreas públicas, sem espaços destinados para creches ou unidades de saúde. Bairros inteiros que surgiram debaixo dos olhos da fiscalização sem um metro de cano para coletar esgoto.
Florianópolis patina na regularização fundiária com 51% de irregularidades – Foto: Daniel Queiroz/arquivo/NDDos casebres, frutos de invasões na calada da noite por populações pobres que brigam com unhas e dentes por um pedaço de terra, aos imóveis de alto padrão, com vista para o mar, pagos por quem não abre mão da disputada Florianópolis, mais da metade da cidade se constituiu por construções irregulares, sem atender aos mínimos critérios das normas urbanísticas ou ambientais necessárias para qualquer projeto de cidade.
Levantamento realizado pelo Instituto de Planejamento Urbano de Florianópolis constatou o que muitos já percebiam na prática. 51% dos empreendimentos da cidade foram construídos de maneira irregular, sendo que 35% das ocupações atualmente poderão ser enquadradas no Reurb, o programa Regularização Fundiária Urbana, e garantirem a incorporação das moradias aos núcleos urbanos formais.
Os dilemas envolvendo a ocupação urbana de Florianópolis são históricos. A população cresce acima da média nacional e o turismo se consolida como vocação – a magia do lugar atrai milhares a cada temporada. E o bom IDH (Índice de Desenvolvimento Humano) também.
A resolução dos conflitos urbanísticos não tinha outra saída que não fosse o meio judicial. E foi assim que, ano a pós ano, os processos foram dando entrada nas promotorias ligadas ao meio ambiente. Em 2007, o município chegou a se comprometer na Justiça em promover um levantamento para realizar a identificação, o cadastro e a regularização dos núcleos urbanos informais.
Os 60 dias acordados em 2007 se transformaram em mais de uma década e tal levantamento nunca foi apresentado. Nesse meio tempo, a municipalidade até promoveu ações buscando regularização fundiária, mas deixou de lado o Ministério Público e se aliou com a Câmara de Vereadores.
Um bom exemplo disso foi a lei 374/2010, que previa a regularização de imóveis construídos até 2008. Na época, havia 780 processos para análise dos órgãos ambientais. E o que se sabe sobre o que foi feito dessas construções é muito pouco. A lei 374 não entrou em vigor em 2010 por uma Adin (Ação Direta de Inconstitucionalidade) questionando sua legalidade.
Foi só em 2014 que o município conseguiu reverter a situação no julgamento do mérito pelo Tribunal de Justiça. Após, foi lançado o programa Floripa Legal, que estendia a possibilidade de regularizar até 50 mil imóveis pelo Pró-Cidadão.
Mas a cidade continuou crescendo desordenadamente, sem fiscalização e sem ação. Em 2017, nova medida, desta vez em forma de decreto do prefeito (17.603/2017), para ligação de água e energia elétrica em imóveis clandestinos que não tinham o serviço regular. A explicação é simples, sem alvarás e projetos para construção, as novas comunidades, loteamentos e empreendimentos não conseguiam os serviços junto às companhias. A medida, em tese, só atualizava a data de decreto idêntico de 2004. A diferença era o prazo. A nova medida permitia ligação em moradias erguidas até dezembro de 2016.
Na época, o decreto foi tido como manobra eleitoreira e o próprio Ministério Público emitiu recomendação assinada pelos promotores de Justiça do meio ambiente de Florianópolis, Alceu Rocha e Rogério Ponzi Seligman, e pelo coordenador do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, Paulo Antonio Locatelli, apontando que a medida desrespeitava o Código Florestal, Estatuto das Cidades e normas técnicas da Aresc (Agência de Regulação de Serviços Públicos de Santa Catarina) e Aneel (Agência Nacional de Energia Elétrica).
Ressaca invade terreno de casas na orla da praia do Campeche, no Sul da Ilha de Santa Catarina – Foto: Anderson Coelho/NDMP ainda aguarda levantamento
Na sequência de processos na Justiça e já com a vigência da legislação federal para a regularização fundiária, em maio de 2019, a municipalidade voltou a se reunir para novo acordo com o Ministério Público de SC. Desta vez, o atual prefeito, Gean Loureiro, se comprometeu com os promotores, Alceu Rocha e Rogério Seligman, a realizar levantamento sobre os núcleos informais alvos de 131 ações judiciais na 28ª e 32ª promotorias de Justiça.
O TAC (Termo de Ajustamento de Conduta) estabeleceu seis meses para que o município apresentasse levantamento com histórico da ocupação, localização e identificação dos proprietários e ocupantes e classificação das moradias. Além disso, qualquer situação de parcelamento irregular do solo após o acordo deveria ser noticiada ao Ministério Público. O descumprimento do acordo previa multa diária de R$ 1 mil por ato de improbidade.
Cerca de 51% das construções em Florianópolis não atendem aos critérios urbanísticos legais e são consideradas obras irregulares – Foto: Marco Santiago/arquivo/NDO prazo para apresentação da primeira parte do acordo com o MP venceu em novembro de 2019. O município informou ter intenção de ainda neste mês dar uma resposta.
Para o promotor Rogério Seligman, titular da 28ª Promotoria de Defesa do Meio Ambiente, o município já extrapolou todos os prazos possíveis. “Já reiteramos nossos pedidos”, afirmou Seligman. O promotor entende que no momento os técnicos enfrentam a pandemia, mas lembra que os prazos já vinham sendo afrouxados muito antes do atual momento. “É situação atípica, boa parte do pessoal técnico está fazendo home office”, reconhece.
No acordo, o município ainda precisa fazer toda a instrução do Reurb nas regiões, de acordo com a classificação. No caso, do Reurb-E, de interesse específico, e o Reurb-S, de interesse social.
Seligman lembra que o fato do imóvel ou do núcleo de moradias conseguirem a regularização fundiária e os títulos das terras não isenta as ações por danos ambientais aos responsáveis pelos parcelamentos ilegais, nestes casos, os loteadores.
Município vai terceirizar levantamento
Ao contrário do se imagina, a maior parte das construções irregulares em Florianópolis não estão nas áreas consideradas de interesse social ou são ocupadas por população de baixa renda. Dos 138 núcleos urbanos alvos das ações judiciais que serão incluídos no primeiro levantamento para o Reurb, a maior parte está no Campeche. Rio Vermelho tem o segundo maior volume de obras ilegais.
“Vínhamos trabalhando na Reurb desde que foi publicada. É lei relativamente nova e o município nunca tinha lidado com isso. A nossa estratégia está sendo a elaboração de um termo de referência para contratar uma empresa para concluir o levantamento. Já foram feitos relatórios de reconhecimento, principalmente no Rio Vermelho, que é a segunda área de incidência dos acordos”, informa Ivana Tomasi, diretora de Desenvolvimento Estratégico da Secretaria do Meio Ambiente.
Segundo Ivana, o município quis fazer os primeiros levantamentos para ter uma base mais sólida do processo. Ela diz que o município avalia um modelo para tratar situações específicas do Reurb-E, já que os custos são de responsabilidade dos ocupantes. “Hoje, o município não disponibiliza uma política para parcelar custos, por exemplo, mas colocamos prazos de execução de cinco anos ou até mais para facilitar e viabilizar essa execução”, disse.
Das áreas sociais incluídas no acordo com o MP, há construções irregulares no Morro do Quilombo, servidão Sol Nascente, comunidade Boa Vista, Morro do Horácio, servidão Angra dos Reis, Morro do Mosquito, Morro da Mariquinha, Santa Vitória e Vila Arvoredo.
Moradores terão que fazer pedido coletivo
Uma das facilidades que a legislação federal trouxe com a Reurb é de que ao se buscar a regularização de único imóvel, todo aquele núcleo urbano também será alvo do processo. Isso porque a viabilização de infraestrutura em muitos casos tem impacto sobre um loteamento inteiro.
Para isso, é necessário que os moradores se reúnam antes de darem início ao procedimento, já que todos também deverão dividir custos. “Estamos partindo para uma ideia que sai da rua em si, da quadra, partindo para todo o núcleo, porque é assim que se deve pensar a urbanização”, explica o secretário de Planejamento e Mobilidade, Michel Mittman.
De qualquer forma, a lei não veda que um único indivíduo protocole os pedidos, elabore os projetos e pague os custos. “Porém, para nós é relevante conduzir o processo que seja mais adequado e menos oneroso para um conjunto de moradores. É mais interessante do ponto de vista urbanístico”, completa Mittman.
Além dos 131 processos de Reurb que devem ser iniciados por força do TAC com o Ministério Público, o município já analisa outros que não são alvos das ações judiciais. “Nesses processos, também temos prazos definidos por lei e estamos cumprindo”, informa Ivana.
No caso do Reurb-E, cabe ao município proceder às buscas necessárias para determinar a titularidade do domínio dos imóveis do núcleo urbano informal e de notificar os titulares de domínio, os responsáveis pela implantação do núcleo, os confinantes e os terceiros eventualmente interessados.
Aos moradores, cabe arcar com os custos das mudanças necessárias para a regularização, que podem ir da recuperação ambiental a alargamento de ruas e instalação de redes de esgoto, entre outras. Nos casos em que não for possível recuperar o local, é possível estipular outra área para compensação ou até cobrança em dinheiro.
Já no caso do Reurb-S, onde estão incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, todos os custos dos projetos de infraestrutura básica serão bancados pelo poder público, incluindo a entrega gratuita do registro do imóvel.
Para destacar:
- Campeche tem maior número de ações judiciais por construções irregulares.
- Rio Vermelho é o segundo maior núcleo informal da cidade.
- Morro do Horário, Favela do Siri e Mariquinha estão dentro da primeira fase do Reurb.
Situação das construções na Capital
– Cerca de 51% das construções em Florianópolis não atendem aos critérios urbanísticos legais e são consideradas obras irregulares.
– Das 51%, 34% são passíveis de regularização pelo Reurb. As demais, consolidadas antes de 1979, não têm essa exigência.
– Atualmente são 118 construções alvos de ações do Ministério Público com cobrança de que seja acelerado o processo do Reurb.
– A Reurb (Regularização Fundiária Urbana), conforme a Lei Federal 13.465/2017, abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial, garantindo aos ocupantes o título sobre as áreas ocupadas.
– Qualquer ocupante de lotes inseridos em parcelamento irregulares que façam parte de um Nuic (Núcleo Urbano Informal Consolidado) pode solicitar o Reurb.
– A solicitação resultará na abertura de processo administrativo. Ficará a cargo dos ocupantes da área (loteamento, região ocupada) a elaboração de projeto que contemple a legislação, como criação de áreas verde de lazer, infraestrutura viária e afastamento de rios e áreas de proteção.
– Nos casos em áreas não passíveis de ocupação, como APPs e de risco, será solicitado Estudo Técnico Ambiental que demonstre a melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior e Estudo Técnico de Risco que demonstre eliminação, correção ou administração de riscos.
– Existem duas formas de adesão ao Reurb. Uma para ocupações em áreas de interesse social e os que estão fora dessas zonas. As duas modalidades também se diferenciam pela forma da regularização. No caso do Reurb-S, o poder público promove e arca com a regularização. No Reurb-E, custos com projetos, obras e cartorários fica a cargo dos ocupantes.
– Reurb-S (Interesse Social): Regularização Fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominante por população de Baixa Renda (renda familiar até três salários mínimos).
– Reurb-E (Interesse Específico): Regularização Fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada como de baixa renda.
Como solicitar:
Pessoalmente ou por meio de terceiros (procuração), portando CPF/CNPJ e/ou RG, na Unidade Pró-Cidadão – Centro.
Requisitos:
- Ficha de Solicitação de viabilidade para Reurb;
- CPF/CNPJ do requerente;
- Localização da ocupação (croqui/desenho ou mapa);
- Exposição de motivos;
- Quando se tratar de Reurb-S (Regularização de Interesse Social), os números de identificação social (NIS) de todos os ocupantes.
- Uma vez instaurada a Reurb, deverá ser aprovado o Projeto de Regularização Fundiária, conforme a Lei Federal 13.465/2017.